Annuitätendarlehen erklärt: die Rate, die immer gleich bleibt

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung in Deutschland. Wer eine Immobilie kauft, finanziert sie zu rund 95 Prozent über genau diese Darlehensart. Hier wie es funktioniert und worauf du achten musst.

Was eine Annuität ist

„Annuität" kommt vom lateinischen annus (Jahr) und bedeutet ursprünglich eine jährliche Zahlung. Im Finanzierungssprech ist die Annuität die konstante Rate, die du zahlst, meist monatlich.

Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• Zinsanteil: Was du der Bank für das geliehene Geld zahlst
• Tilgungsanteil: Was vom Darlehen zurückgezahlt wird

Der Trick: Die Rate bleibt gleich, aber die Aufteilung verschiebt sich. Anfangs ist der Zinsanteil groß und die Tilgung klein. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, also auch die Zinsen, also wächst automatisch der Tilgungsanteil.

Anfangstilgung: der wichtigste Hebel

Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz, mit dem die Tilgung im ersten Jahr startet. Sie bestimmt die Höhe der Annuität und die Gesamtlaufzeit.

Bei niedrigen Zinsen reicht 1 % Tilgung nicht aus, du zahlst dann praktisch dein ganzes Leben. Bei höheren Zinsen (ab ca. 3 %) ist 2 % das absolute Minimum, besser 3 %.

Probier deine Konstellation durch:

So bewegt sich die Aufteilung über die Zeit

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung. Monatsrate rund 1.450 €.

Zwischen Jahr 5 und Jahr 10 kippt das Verhältnis: Zuerst war der Zinsanteil größer als die Tilgung, dann tilgst du mehr als du Zinsen zahlst. Diesen Punkt erreicht man bei einer typischen Finanzierung etwa nach 10 bis 12 Jahren.

Zinsbindung und Restschuld

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem dein Zins fest ist. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindung gibt Planungssicherheit, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag.

Wichtig: Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen fast nie abbezahlt. Was übrig bleibt, ist die Restschuld, die per Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen weiter finanziert wird.

Sondertilgungen: der zweite Hebel

Neben der Anfangstilgung kannst du mit Sondertilgungen zusätzlich beschleunigen. Bei den meisten Verträgen sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich.

Konsequent genutzt verkürzen Sondertilgungen die Laufzeit deutlich und sparen fünfstellige Zinsbeträge. Wann genau sich das lohnt, liest du im Artikel Sondertilgung sinnvoll.

Worauf du beim Vertragsabschluss achten solltest

1. Effektivzins vergleichen, nicht nur den Sollzins
2. Anfangstilgung mindestens 2 %, besser 3 %, bei höheren Zinsen
3. Sondertilgungsrecht vertraglich einbauen (mindestens 5 % p.a.)
4. Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Möglichkeit, die Tilgung später anzupassen (z.B. nach Familienzuwachs)
5. Bereitstellungszinsen: Wann starten sie? Ein langer freier Zeitraum spart Geld bei Hausbau oder Sanierung
6. Forward-Option überlegen, wenn du steigende Zinsen erwartest

Wer noch vor der konkreten Finanzierung steht, sollte zuerst wie viel Haus kann ich mir leisten und Nebenkosten beim Hauskauf durchrechnen.

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Häufige Fragen

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Darlehen mit konstanter monatlicher Rate (Annuität). Diese Rate besteht aus Zins und Tilgung, wobei der Zinsanteil im Laufe der Zeit sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Die Standardform der Baufinanzierung in Deutschland.

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Bei aktuellen Bauzinsen mindestens 2 %, besser 3 %. Bei nur 1 % Anfangstilgung läuft die Rückzahlung über 40 Jahre und länger, dafür viele Zinsen.

Wann ist das Annuitätendarlehen abbezahlt?

Nach Ablauf der Zinsbindung in fast allen Fällen NICHT. Es bleibt eine Restschuld, die per Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen weiter finanziert wird. Vollständig getilgt ist das Darlehen je nach Anfangstilgung erst nach 20 bis 40 Jahren.

Warum bleibt die Rate gleich, obwohl ich tilge?

Genau das macht das Annuitätendarlehen aus. Die Bank kalkuliert die Rate so, dass sie über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Verschoben wird nur die Aufteilung zwischen Zins- und Tilgungsanteil.