Immobilienrendite-Rechner: Mietrendite und Cashflow berechnen

Die Immobilienrendite zeigt, wie viel Ertrag eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielt. Vier Kennzahlen sind zentral:

• Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Schnelle Faustzahl ohne Kosten.
• Nettomietrendite: Berücksichtigt Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Mietausfälle.
• Eigenkapitalrendite (ROI): Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Steigt mit Fremdfinanzierung (Hebel-Effekt).
• Cashflow: Was nach allen monatlichen Ausgaben (Tilgung, Zinsen, laufende Kosten) übrig bleibt – positiv oder negativ.

Du gibst die wichtigsten Eckdaten ein: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Eigenkapital, Kreditkonditionen, monatliche Kaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage. Der Rechner ermittelt:

• Brutto- und Nettomietrendite
• Eigenkapitalrendite
• Monatlicher Cashflow vor und nach Steuern
• Tilgungsplan über die geplante Haltedauer
• Kapitalbedarf am Anfang (Eigenkapital + Erwerbsnebenkosten)

Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis 8–14 % Nebenkosten an:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
• Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2 %
• Maklerprovision: 3–7 %, seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
• Optional: Wertgutachten, Sanierungsrückstellung

Diese Nebenkosten erhöhen das eingesetzte Kapital, ohne die Mieterträge zu steigern – und reduzieren so deine Rendite. Bei einem 300.000-€-Objekt sind 30.000–40.000 € zusätzlich nötig, die direkt auf dein Eigenkapital schlagen.

Du kaufst eine Wohnung für 300.000 €. 12 % Erwerbsnebenkosten = 36.000 €. Eigenkapital 80.000 €, Kredit 256.000 € zu 4 % Zins, 2 % Tilgung. Kaltmiete 1.200 € (Jahresmiete 14.400 €). Nicht umlagefähige Kosten 1.500 €/Jahr, Instandhaltungsrücklage 1.500 €/Jahr.

• Bruttomietrendite: 14.400 / 300.000 = 4,8 %
• Nettomietrendite: (14.400 − 3.000) / 336.000 = 3,4 %
• Monatliche Kreditrate: 1.280 €. Monatliche Kaltmiete 1.200 € − Bewirtschaftungs­kosten 250 € = 950 € Netto-Einnahmen.
• Cashflow: 950 − 1.280 = −330 € pro Monat

Du legst monatlich 330 € drauf. Dafür baust du Eigenkapital auf (Tilgung) und profitierst von potenzieller Wertsteigerung. Ob sich das lohnt, hängt vom konkreten Objekt, Standort und der Steuersituation ab.

• 5-%-Regel: Eine vermietete Immobilie sollte mindestens 5 % Bruttomietrendite bringen. Darunter ist die Investition in den meisten Märkten unattraktiv.
• Mietmultiplikator: Kaufpreis / Jahresnettomiete. Werte unter 20 gelten als günstig, 20–25 als marktüblich, über 25 als teuer.
• 1-%-Regel (USA-Original): Monatsmiete sollte mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. In deutschen Metropolen kaum mehr erreichbar – ein Indikator für überteuerte Märkte.
• Cashflow-Test: Trägt sich die Immobilie bei realistischer Miete und voller Finanzierung mit 1–2 % Zins-Puffer selbst? Falls nein, ist das Risiko bei Zinserhöhung oder Mietausfall hoch.

• Mietausfälle und Leerstand. Plane mit 3–5 % Mietausfall-Quote, auch in guten Lagen.
• Instandhaltung. 1–1,5 % des Kaufpreises p. a. als realistische Rücklage. Bei Altbauten höher.
• Zinsänderungsrisiko. Nach Ablauf der Zinsbindung kann sich die Rate massiv verändern. Was bei 1,5 % gerade so trägt, ist bei 5 % oft ein Defizitgeschäft.
• Wertentwicklung. Immobilienpreise steigen langfristig nominal, real aber oft nur leicht. Ohne fundamentale Wachstumsregion (Job-Hub, Zuzug) keine Garantie für Wertzuwachs.
• Klumpenrisiko. Eine einzige Immobilie ist ein konzentriertes Investment. Ein ETF-Portfolio mit 4.000 Aktien hat ungleich bessere Diversifikation.