Anschlussfinanzierung: was nach der Zinsbindung zu tun ist

Kaum eine Baufinanzierung ist nach der ersten Zinsbindung abbezahlt. Fast immer bleibt eine Restschuld, und die braucht eine Anschlussfinanzierung. Wer sich rechtzeitig kümmert, spart oft fünfstellige Beträge. Hier die drei Wege und wann welcher passt.

Warum es überhaupt eine Anschlussfinanzierung gibt

Bei einer typischen Baufinanzierung vereinbarst du eine Sollzinsbindung, meist 10 oder 15 Jahre. In dieser Zeit ist dein Zins fest. Danach ist das Darlehen aber selten getilgt, es bleibt eine Restschuld, oft noch der größere Teil.

Für diese Restschuld brauchst du einen neuen Vertrag zu dann aktuellen Konditionen. Das ist die Anschlussfinanzierung.

Die drei Wege im Überblick

1. Prolongation: bei der eigenen Bank bleiben

Deine Bank schickt dir vor Ablauf ein Angebot zur Verlängerung. Annehmen, unterschreiben, fertig. Bequem, aber selten das günstigste. Banken kalkulieren damit, dass die meisten Kunden aus Trägheit bleiben, und bieten Bestandskunden oft keine Top-Konditionen.

2. Umschuldung: zu einer anderen Bank wechseln

Du holst Angebote anderer Banken ein und wechselst. Die neue Bank löst dein altes Darlehen ab. Der vermeintliche Aufwand, die Grundschuld-Abtretung, ist gering und kostet meist nur ein paar hundert Euro Notargebühr. Diese Kosten holt ein besserer Zins schnell wieder rein.

3. Forward-Darlehen: den Zins im Voraus sichern

Läuft deine Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren aus, du erwartest aber steigende Zinsen? Dann kannst du dir mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins schon jetzt für die Zukunft sichern. Die Bank verlangt dafür einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit.

Das ist eine Wette: Steigen die Zinsen stärker als der Aufschlag, hast du gewonnen. Bleiben sie gleich oder fallen, hast du etwas draufgezahlt.

Restschuld und neue Rate durchrechnen

Stell deine Restschuld, den erwarteten Zins und die Laufzeit ein, um die neue Rate zu sehen:

Dein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Ein wichtiges Recht, das viele nicht kennen: Nach §489 BGB darfst du jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung eigentlich länger läuft.

Der richtige Zeitpunkt

• 3 bis 5 Jahre vorher: Forward-Darlehen prüfen, wenn du steigende Zinsen erwartest.
• 12 bis 6 Monate vorher: Angebote für Prolongation und Umschuldung einholen und vergleichen.
• Nie einfach das erste Angebot der Hausbank unterschreiben.

Wer ohnehin über die Restschuld nachdenkt, sollte auch das Thema Sondertilgung im Blick haben. Und wer noch vor dem Kauf steht, liest am besten wie viel Haus kann ich mir leisten.

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Häufige Fragen

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Spätestens 12 bis 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Wenn du steigende Zinsen erwartest, lohnt ein Blick auf ein Forward-Darlehen schon 3 bis 5 Jahre vorher.

Ist ein Bankwechsel kompliziert?

Nein. Die neue Bank übernimmt die Abwicklung. Die Grundschuld wird abgetreten statt neu eingetragen, das kostet meist nur ein paar hundert Euro Notargebühr. Ein besserer Zins gleicht das schnell aus.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Darlehen, bei dem du dir den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung sicherst, die erst in ein bis fünf Jahren startet. Die Bank verlangt dafür einen Zinsaufschlag. Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag.

Kann ich vor Ende der Zinsbindung wechseln?

Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung ja: Dann gilt ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Davor ist ein Wechsel meist nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich.