Wie viel Haus kann ich mir leisten?

„Wie viel Haus kann ich mir leisten?" ist die erste und wichtigste Frage vor jedem Immobilienkauf. Die gute Nachricht: Man kann sie mit wenigen Zahlen ziemlich genau beantworten. Hier die Faustformeln und ein Rechenbeispiel.

Schritt 1: die leistbare Monatsrate

Alles beginnt mit der Rate, die du dauerhaft tragen kannst. Die Faustregel:

Maximale Rate = 35 bis 40 % des Netto-Haushaltseinkommens

Bei einem gemeinsamen Netto von 4.000 € wären das also 1.400 bis 1.600 € pro Monat. Wichtig: Das ist eine Obergrenze, kein Zielwert. Wer schon heute kaum spart, sollte eher an der unteren Grenze planen.

Dein verfügbares Einkommen ermittelst du am ehrlichsten mit einer echten Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung, dafür hilft der Haushaltsbudget-Rechner.

Schritt 2: aus der Rate den Kreditrahmen

Aus der Rate, dem Zins und der Anfangstilgung ergibt sich, wie hoch dein Darlehen sein darf. Die Formel:

Kreditbetrag = (Jahresrate ÷ (Sollzins + Anfangstilgung)) × 100

Ein Beispiel mit 1.500 € Monatsrate (18.000 € im Jahr), 3,8 % Zins und 2 % Anfangstilgung:

18.000 € ÷ 5,8 × 100 = ca. 310.000 € Kreditrahmen

Probier deine eigenen Werte durch, der Rechner zeigt dir Rate und Restschuld:

Schritt 3: das Eigenkapital

Dein Eigenkapital entscheidet mit, wie teuer die Immobilie sein darf, und wie gut deine Zinskonditionen sind. Zwei Richtwerte:

• Mindestens solltest du die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen, also rund 10 bis 15 % des Kaufpreises. Was dazugehört, steht im Artikel Nebenkosten beim Hauskauf.
• Idealerweise kommen zusätzlich rund 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital dazu. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins.

Schritt 4: der maximale Kaufpreis

Jetzt setzt sich alles zusammen:

Maximaler Kaufpreis = (Kreditrahmen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkostenquote)

Beispiel: 310.000 € Kredit, 80.000 € Eigenkapital, 12 % Nebenkosten:

(310.000 € + 80.000 €) ÷ 1,12 = ca. 348.000 € Kaufpreis

Was die Faustformeln nicht zeigen

Die Rechnung gibt einen Rahmen, aber drei Dinge solltest du zusätzlich bedenken:

1. Instandhaltung: Eine Immobilie kostet laufend. Plane Rücklagen für Reparaturen ein, eine grobe Orientierung sind 1 bis 1,5 €/m² pro Monat.
2. Lebensveränderungen: Kinder, Jobwechsel, Teilzeit. Die Rate muss auch dann noch tragbar sein.
3. Puffer statt Maximum: Wer am absoluten Limit kauft, hat keine Reserve für Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung oder unerwartete Ausgaben.

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Häufige Fragen

Wie viel Rate kann ich mir für ein Haus leisten?

Als Obergrenze gelten 35 bis 40 % des Netto-Haushaltseinkommens. Bei 4.000 € Netto wären das maximal rund 1.400 bis 1.600 € pro Monat. Wer wenig Puffer hat, sollte eher darunter bleiben.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?

Mindestens die Kaufnebenkosten (rund 10 bis 15 % des Kaufpreises) solltest du selbst aufbringen. Besser sind zusätzlich rund 20 % des Kaufpreises, das senkt den Zins und das Risiko.

Wie berechne ich meinen maximalen Kaufpreis?

Kreditrahmen plus Eigenkapital ergeben die verfügbare Summe. Davon gehen die Kaufnebenkosten ab. Der Rest ist der maximale Kaufpreis. Den Kreditrahmen ermittelst du aus deiner leistbaren Rate, dem Zins und der Anfangstilgung.

Kann ich ein Haus ganz ohne Eigenkapital finanzieren?

Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teuer: Der Zins ist deutlich höher und das Risiko größer, weil bei einem Verkauf die Restschuld den Erlös übersteigen kann. Empfehlenswert ist mindestens, die Nebenkosten selbst zu tragen.