Nebenkosten beim Hauskauf: womit du rechnen musst

Ein Haus für 400.000 € kostet nicht 400.000 €. Auf den Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten obendrauf, und die werden oft unterschätzt. Wer sie nicht einplant, dem fehlt am Ende genau dieses Geld. Hier alle Posten.

Die drei Hauptposten

1. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %)

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an und geht ans jeweilige Bundesland. Der Satz ist je Bundesland unterschiedlich:

Bei 400.000 € Kaufpreis sind das je nach Land zwischen 14.000 € und 26.000 €. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die es keine Eintragung ins Grundbuch gibt.

2. Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %)

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung gültig. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragungen. Dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld.

Zusammen liegen Notar und Grundbuch bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, es lohnt sich also kein Vergleich.

3. Maklerprovision (rund 3 bis 3,6 % für den Käufer)

Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, fällt eine Provision an. Seit Ende 2020 gilt bei selbst genutzten Wohnimmobilien das Bestellerprinzip mit Teilung: Käufer und Verkäufer zahlen je die Hälfte. Für den Käufer bleiben damit meist rund 3 bis 3,6 % inklusive Mehrwertsteuer.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis

Beispiel Nordrhein-Westfalen, mit Makler:

Du brauchst also nicht 400.000 €, sondern rund 447.000 €. Ohne Makler wären es rund 33.000 € Nebenkosten, in Bayern ohne Makler nur rund 21.000 €.

Warum das so wichtig fürs Eigenkapital ist

Der entscheidende Punkt: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie beleihen die Immobilie, und die Nebenkosten erzeugen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte.

Das heißt: Die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital bezahlen. Als Mindestregel gilt deshalb: Dein Eigenkapital sollte die Nebenkosten vollständig decken. Mehr dazu im Artikel Wie viel Haus kann ich mir leisten.

Den Kreditbedarf und die Rate für den eigentlichen Kaufpreis rechnest du hier durch:

Weitere Kosten, die oft vergessen werden

Über die klassischen Kaufnebenkosten hinaus:

• Umzug und eventuell doppelte Miete im Übergang
• Renovierung oder Sanierung vor dem Einzug
• Küche, Möbel, Gartengeräte
• laufende Instandhaltungsrücklage ab dem ersten Tag

Ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten überhaupt lohnt, beleuchtet der Artikel Mieten oder kaufen.

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Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, rund 9 bis 15 % des Kaufpreises. Ohne Makler sinken sie auf grob 5 bis 8 %.

Welche Posten gehören zu den Kaufnebenkosten?

Die drei großen sind Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) sowie die Maklerprovision (für den Käufer meist rund 3 bis 3,6 %).

Finanziert die Bank die Nebenkosten mit?

In der Regel nicht. Banken beleihen die Immobilie selbst, die Nebenkosten schaffen aber keinen verwertbaren Gegenwert. Du musst sie deshalb aus Eigenkapital aufbringen.

Kann ich bei den Nebenkosten sparen?

Der größte Hebel ist der Kauf ohne Makler, das spart rund 3 bis 3,6 %. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.