Mieten oder kaufen: was sich für dich wirklich rechnet

„Miete ist rausgeworfenes Geld" gegen „ein Kredit macht dich unfrei", kaum eine Finanzfrage wird so emotional diskutiert. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Hier die Faktoren, die wirklich entscheiden, und wie du sauber vergleichst.

Der häufigste Denkfehler

Die meisten vergleichen Kaltmiete gegen Kreditrate. Das ist falsch, denn es lässt zu viel weg. Ein fairer Vergleich lautet:

Kaufen (Rate + Nebenkosten + Instandhaltung) gegen Mieten (Miete + Anlegen der Differenz)

Der entscheidende Punkt: Wer mietet, zahlt zwar Miete, hat aber das Eigenkapital und oft eine monatliche Differenz frei, die er anlegen kann. Dieses angelegte Geld wächst mit. Ein Vergleich, der das ignoriert, bevorzugt den Kauf künstlich.

Was beim Kaufen oft vergessen wird

Dem Vermögensaufbau durch Tilgung stehen Kosten gegenüber, die keine Rendite bringen:

• Kaufnebenkosten von 9 bis 15 %, einmalig und verloren (siehe Nebenkosten beim Hauskauf)
• Zinsen auf das Darlehen, der reine Preis fürs geliehene Geld
• Instandhaltung, grob 1 bis 1,5 €/m² pro Monat als Rücklage
• Gebundenes Eigenkapital, das nicht breit gestreut für dich arbeitet (Klumpenrisiko)

Was fürs Mieten spricht

• Flexibilität: Ein Umzug für den Job oder die Familie ist ohne Verkauf möglich.
• Keine Klumpenbildung: Das Vermögen steckt nicht in einer einzigen Immobilie an einem Ort.
• Anlage-Chance: Eigenkapital und Sparrate können breit gestreut angelegt werden.
• Planbarkeit: Keine teuren Überraschungen durch Dach, Heizung oder Sanierungsauflagen.

Was fürs Kaufen spricht

• Mietfrei im Alter: Die abbezahlte Immobilie senkt die Wohnkosten im Ruhestand massiv.
• Inflationsschutz: Sachwert statt Geldwert, und ein fester Zins schützt vor steigenden Wohnkosten.
• Stabilität und Gestaltung: Kein Vermieter, keine Eigenbedarfskündigung, freie Gestaltung.
• Sparzwang: Die Tilgung ist erzwungenes Sparen, das diszipliniert.

Die Faktoren, die den Ausschlag geben

So vergleichst du ehrlich

1. Kaufseite rechnen: Rate, Nebenkosten, Instandhaltung, erwartete Restschuld nach X Jahren. Der Kreditrechner und der Immobilienrendite-Rechner helfen dabei.
2. Mietseite rechnen: aktuelle Miete plus die Differenz, die du beim Mieten nicht in Rate und Nebenkosten steckst.
3. Diese Differenz anlegen: Was aus Eigenkapital plus monatlicher Differenz in einem Sparplan würde, zeigt der Rechner:

4. Nach X Jahren vergleichen: Immobilienwert minus Restschuld auf der einen Seite, Depotwert auf der anderen.

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Häufige Fragen

Ist mieten wirklich rausgeworfenes Geld?

Nein, das ist eine Verkürzung. Wer mietet, kann das Eigenkapital und die monatliche Differenz anlegen und baut so ebenfalls Vermögen auf. Auch beim Kaufen ist ein Teil der Rate, nämlich die Zinsen, kein Vermögensaufbau.

Ab welcher Haltedauer lohnt sich ein Kauf?

Als Faustregel ab etwa 10 bis 15 Jahren. Erst dann verteilen sich die hohen einmaligen Kaufnebenkosten so weit, dass der Kauf gegenüber Mieten plus Anlegen aufholen kann.

Wie vergleiche ich mieten und kaufen richtig?

Nicht Miete gegen Rate, sondern die Kaufseite (Rate, Nebenkosten, Instandhaltung) gegen die Mietseite (Miete plus Anlegen der freien Differenz). Nach der geplanten Haltedauer vergleichst du Immobilienwert minus Restschuld mit dem Depotwert.

Was ist günstiger, mieten oder kaufen?

Das hängt von Kaufpreis, Zins, Haltedauer und davon ab, ob die Anlage-Alternative genutzt wird. In sehr teuren Städten und bei kurzer Haltedauer ist Mieten oft günstiger, bei moderaten Preisen und langer Haltedauer der Kauf.